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广州拟出台全国首个城中村改造条例

2023-11-23 09:41 来源:羊城晚报全媒体 作者:记者 柳卓楠

广州针对“城中村”改造的立法工作迎来最新进展!11月22日,记者从广州市人大常委会了解到,《广州市城中村改造条例(草案修改稿·征求意见稿)》(以下简称“草案征求意见稿”)拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决。为践行全过程人民民主,广泛听取民意,草案征求意见稿于11月22日在广州人大官网公示,向社会各界公开征求意见。

据悉,这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。

记者梳理发现,草案征求意见稿明确了城中村改造的目标、流程、政府职责、征地补偿等内容。如改造意愿征询上,须经过所在村三分之二以上村民同意方可启动改造。在集体土地征地补偿上,遵循先补偿后搬迁的原则。征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准,以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。

城中村怎么改? 拆除新建、整治提升、拆整结合

草案征求意见稿指出,城中村改造包括3种方式——

(一)拆除新建,是指除法律、法规明确需要保留的以外,拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物,并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造;

(二)整治提升,是指对不具备拆除新建条件的城中村,在维持现状建设格局基本不变的前提下,按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造;

(三)拆整结合,是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

根据草案征求意见稿,纳入城中村改造计划的项目,由区人民政府组织开展改造意愿征询,经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的,方可启动改造。

居民怎么安置? 先行安排安置房项目供地和建设

根据草案征求意见稿,城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设,加强安置房规划设计和建设管理,确保安置房在合理工期内建成,安置房品质不得低于商品住房水平。

在公共设施方面,城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需求,尽量利用原有设施,完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的,应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用;教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入,不计入城中村改造成本。

针对城中村里的产业,草案征求意见稿明确,市人民政府应当对城中村产业情况开展调查,统筹考虑产业规划和产业发展需求,先行安排产业转移承接园区,有序疏解城中村集聚产业,坚持异地迁移与就地改造相结合,按照合理布局、区域平衡的原则,保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。

区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级,提供一定规模比例的低成本创业空间,保障小微企业和个体户的创业需求,并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

征地补偿怎么算? 遵循“先补偿后搬迁”原则

草案征求意见稿指出,城中村改造项目涉及土地征收的,区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人,对集体土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查,调查结果由参与各方签字确认。

个别土地所有权人、使用权人因客观原因无法确认或者拒不确认的,区人民政府应当在调查结果中注明原因,申请公证机构对调查行为和调查结果进行证据保全,并在拟征收土地所在的镇和村、村民小组范围内公示,时间不少于十个工作日。公示期间有异议的,应当及时核查处理。

草案征求意见稿还指出,征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则,巩固提升村民原有生活水平,维护长远利益。编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告,听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见,并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

在征收补偿标准上,草案征求意见稿提出,征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准,以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的,应当对其予以补偿;补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行,任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

深一度

广州城中村改造已久

为何此时来立法?

羊城晚报记者 陈玉霞

11月22日,《广州市城中村改造条例(草案修改稿·征求意见稿)》开始向社会各界公开征求意见,将于今年12月下旬进行第三次审议并交付表决。这意味着,广州市行政区域内的城中村改造或将有法可依。

规范流程 加速改造

今年7月17日,广州市住房和城乡建设局官网就挂出关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告。这是广州首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

根据该征求意见稿,城中村改造意见征求主要涉及八个方面,公众可对城中村改造住房保障和人才安居、拆迁安置补偿、产业转型升级、历史文化和树木保护等方面提出意见。

广州市的城中村改造已经推进多年,为何此时才来立法?广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,虽然广州已经采取不少措施推动城中村改造,但仍存在很多挑战。城中村改造是一项系统工程,涉及民生和经济、社会等发展,涉及的经济利益主体关系复杂,部分村还存在历史遗留问题,处置起来难度比较大。早期的城中村改造由开发商主导,遇到实际问题后,很多配套的规划难以落地,投入资金也难以平衡,进而引发系列问题。现在进行城中村改造立法,将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来,每个环节都有法可依,整个城中村改造的民生属性就能落地,这是非常关键的。另外,今年国家提出超大特大城市积极稳步推进城中村改造,广州是其中之一。针对性立法,将有助于加速推进城中村改造。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强同样表示,广州城中村改造已进行多年,但是过去改造速度整体偏慢,现在推出相关征求意见稿,一方面是为了加快推进城中村改造,促进产业转型升级,加快城市经济发展;另一方面也将释放一定住房需求,有利于加快房地产库存的去化。

多措并举 探索新路

从目标规划到具体项目推进,广州市的城中村改造工作持续加速。

今年10月底通过的《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》显示,至2035年广州累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举,推动低效存量土地的盘活再利用。

上述规划还提出,优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率。而今年9月,广州成立了安居集团,将城中村改造纳入保障性住房筹集的重要渠道。

在实操层面,广州多个大型城中村改造项目的时间表加速向前推进。例如,10月7日,《海珠区凤和片区城市更新单元详细规划》公示;10月17日,黄埔区庙头旧村改造项目首开区开工;10月19日,海珠区沥滘旧村改造项目7个地块同时举行开工启动仪式;11月13日,黄埔区长岭街道水西社区(元贝片)旧村改造项目正式签约敏捷集团……

今年以来,广州积极探索城中村改造的新思路新方式,坚持“净地出让”,在重点片区开展城中村改造“统筹做地”试点。目前,广州正大力推动广州新中轴(海珠)片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等4个市重点片区改造新模式试点工作。

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