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一村一策、加快立法 各地探索城中村改造模式

2023-09-07 10:47 来源:新京报 作者:记者 袁秀丽

因为矛盾多、情况复杂,城中村改造在现阶段仍然面临不小的困难。在7月28日举办的超大、特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议强调,要坚持问题导向和目标导向,以新思路、新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题,探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

从目前来看,随着城中村改造进入实操阶段,多个城市已在积极跟进,各地改造的路径如何?又有哪些商业模式可以借鉴?

研究制定配套政策、一村一策

中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”,开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径。而城中村改造又是城市更新重要的组成部分,不仅可以改善城市界面、提升居住品质,还能破解公共配套设施不足、消防用电安全等问题,更能为房地产开发投资形成增量。

从目前来看,城中村改造在各地已经逐步推进。广州2023年计划推进127个城中村改造项目。深圳2023年计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。而在2023-2025年,上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目,每年新启动10个改造项目。

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新京报制图/许英剑

各地设定城中村改造目标之后,又将如何改造?值得关注的是,今年7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称《指导意见》)。

首佳顾问咨询(北京)集团有限公司首席分析师陈洁琼表示,《指导意见》明确通过拆除新建、整治提升、拆整结合3种实施方式开展城中村改造,并对实施方式、实施主体、组织实施、地块入市、政策保障等重点事宜做出明确要求,提出研究制定城中村改造相关配套政策。“就北京而言,除了待细化配套政策外,城中村改造还需稳定规划、制定计划、完善导则、清单等配套政策才能进入落地实施阶段。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,城中村改造必须坚持“一村一策”,加强城市体检先行,民生诉求比较强烈的城中村优先改造,同步加强专项规划和计划的编制。此外,城中村改造要突出公益性,主要是解决公共短板缺失严重的问题,提升居民居住质量,增加保障性租赁住房,保留“低成本、区位优”的租住和居住空间等。

加快立法、房票和实物安置并存

在城中村改造中,从地方实践来看各有经验可供借鉴。其中,通过立法明确城中村改造要增进公共利益属性、探索司法保障有效形式以及提出加强配套设施建设和改造后治理等,从根本上推动解决一批城中村改造瓶颈问题。

7月17日,广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告,这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

从目前来看,广州的城中村数量庞大,更新改造着力解决“大城市病”,实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升,推动广州高质量发展。

据上海易居房地产研究院统计,目前,在城中村改造中,各地采取货币化安置与实物安置并存的方式。其中,8月25日,浙江嘉兴提出加快城中村改造和城市有机更新,完善“房票”安置政策;郑州于8月3日也明确了城中村改造的安置方式,以货币化安置为主。

相比之下,北京在今年3月发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》(征求意见稿)中规定,征收集体土地房屋补偿强调以房屋安置方式为主。而济南鼓励多种安置方式相结合,采取实物安置或货币安置形式。

针对日前坊间流传广州城中村改造采用房票安置,李宇嘉认为,房票安置是加快推进城中村改造较为可行的一个选择。房票安置,可以创造出巨大的需求,对新房、二手房库存去化有明显的效果,也能满足居民多样化的居住需求,还能降低改造成本。当然,要取决于房票价格的制定,居民是否愿意接受,开发商是否愿意接受增加更多优惠等。

城中村改造兼顾住房保障和产业转型升级

众所周知,租金低廉的城中村住房满足了大量新市民、青年人和外来人口居住需求,为此,包括广州在内的很多城市鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

不过,值得关注的是,城中村保障性住房在硬件条件和配套设施,尤其是消防安全、公共卫生等存在不少隐患。为此,今年3月,《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》发布,正式开启城中村的租赁改革。其明确推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。

与此同时,深圳城中村“统租”模式也引发关注,这是由政府出资补贴统租企业,银行提供授信,由市属国企人才安居集团旗下的城中村租赁公司负责,为新市民、青年人提供“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房。

对此,李宇嘉表示,城中村统租是深圳多渠道公共住房供应的重大创新,贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造,也是存量盘活的重要渠道,而且也符合高质量发展、供给侧改革和积极探索新模式。但是,要避免在推进中出现“疾风暴雨”,急于在短期内实现大体量任务增长,就会导致工作方式上存在瑕疵。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来,城中村改造是一项复杂且富有挑战性的工程,涉及众多方面的整合和创新。作为一头连着民生、一头连着国家经济的住房租赁企业,在其中起到了关键作用。城中村的改造工程任重道远,为了达到目标和未来愿景,就需要摸索一条“1+X”的路径。“1”代表稳定持续的商业模式,“X”则包括一系列开放灵活的理念及多方面的整合与创新。

综合来看,李宇嘉认为,大城市城中村占据核心区位,但供应效率很低,不符合新市民的需求,也不符合高质量发展。因此,在市场供需双双疲弱的情况下,城中村改造既是创造有效供应,也是满足有效需求,是房地产保持稳定的重要抓手。

此外,陈洁琼也表示,城中村改造是消除安全风险隐患、改善居住条件和生态环境、促进产业转型升级的重要方式。未来,城中村改造兼顾住房开发、住房保障和产业转型升级。随着政策发力,城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用,或将成为促进房地产行业回暖和经济增长的推动力。

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