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城市更新行动可复制经验做法清单

2023-11-13 09:22 来源:住建部官网

导读

住建部总结城市更新试点城市和各地经验做法,形成《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第二批)》并印发。

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住房城乡建设部办公厅关于印发实施

城市更新行动可复制经验做法清单

(第二批)的通知

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设(管)委,新疆生产建设兵团住房城乡建设局:

为贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署,我部总结各地在坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式等方面的经验做法,形成《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第二批)》,现印发给你们,请结合实际学习借鉴。

住房和城乡建设部办公厅

2023年11月8日

(此件主动公开)

附    件

实施城市更新行动可复制经验做法清单

(第二批)

一、坚持城市体检先行

(一)一体化组织推进城市体检和城市更新工作

1.河北省建立“城市体检、城市更新、城市设计”统筹推进工作机制。成立分管副省长任组长、住房城乡建设部门牵头、多部门协同的城市更新工作领导小组。印发《城市体检(更新、设计)包联实施方案及三年行动计划》,将城市体检、城市更新、城市设计作为一体推进内容,建立分级责任机制,明确省市县牵头部门、技术团队和专家顾问的包联职责,分市县确定年度重点任务,统筹做好城市体检成果转化、城市更新政策机制探索、精细化城市设计引导等工作。

2.辽宁省沈阳市建立城市体检与城市更新统一部署协调机制。将城市体检工作领导小组整合至城市更新工作领导小组统一领导,书记、市长任双组长,市城乡建设局牵头,相关部门共同参与。建立常态化体检评估制度,市直部门、区政府、街道、社区设立“体检联络员”,分级组织开展城市体检,生成城市更新项目清单,纳入城市建设年度计划统筹安排,领导小组办公室负责跟踪调度落实情况。

(二)把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点

1.江西省建立城市体检成果转化的工作机制。印发《关于加强城市体检成果转化工作的指导意见(试行)》,要求各市县一体化推进城市体检与城市更新工作,结合城市综合体检、专项体检和城市更新摸底调查,识别住房、小区、社区、街区、城区层面的问题短板,分轻重缓急形成当年问题整治清单,提出下一年城市规划建设管理项目建议清单,并将一体化推进情况纳入政府年度考核。

2.天津市建立“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制。将城市体检与城市更新规划计划、方案策划等衔接,完善城市体检指标体系,依托第一次灾害普查数据底图和天津数字住建平台,分层级查找城市问题短板,编制城市更新五年行动计划,针对性提出城市更新目标,系统制定5项提升计划、16项更新工程。各区依据城市体检查找出的短板弱项,编制区级城市更新规划、行动计划,分类细化更新内容和改造要求,策划生成一批城市更新项目并推动实施。

3.浙江省宁波市明确城市更新片区(街区)体检和策划方案编制要求。制定《宁波市城市更新片区(街区)体检和策划方案编制技术指引(试行)》,建立“街区体检—街区策划—意见征求—审查备案—成果公告”的工作流程,构建街区特色体检指标体系,指导查摆街区短板问题,挖掘更新潜力和多方主体需求,统筹编制街区更新策划方案,明确更新目标任务、实施方式、项目库,提出城市设计指引以及规划调整、土地出让、投资运营等建议。

二、发挥城市更新规划统筹作用

(一)建立面向实施的城市更新规划体系

1.宁夏回族自治区建立“专项规划—年度实施计划—单元(片区)策划方案—项目实施方案”的城市更新规划体系。制定《宁夏回族自治区城市更新技术导则》,明确城市更新各级规划的定位和内容。其中,城市更新专项规划确定城市更新目标策略和总体任务,是政府核准重大项目、安排投资、制定政策的重要依据。城市更新年度实施计划确定城市更新年度目标指标、任务和重点项目;城市更新单元(片区)策划提出单元更新内容和规模、规划调整建议、具体项目划定等内容;城市更新项目实施方案细化明确项目更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、建设运营方案等内容,作为后续立项、用地、规划等审批的依据。

2.四川省成都市建立“市级总体规划—区级专项规划—单元实施规划”的城市更新规划体系。《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》确定城市更新总体规模、近远期目标、更新对象、实施模式和规划控制指标,划定重点更新单元。区级更新专项规划以区域评估为基础,细化提出更新目标和规模、统筹实施模式、公益性设施建设等内容。更新单元实施规划明确单元内地块用地性质、开发强度、空间形态、配套设施、实施时序等内容。

(二)编制城市更新专项规划和年度实施计划

1.辽宁省沈阳市出台城市更新中长期规划。《沈阳城市更新专项总体规划(2021—2035)》系统梳理城市问题短板和资源潜力,提出城市更新近远期工作目标,划定重点、一般、储备三类更新片区,建立“深化体检—多元协商—规划设计—项目包装—分类实施—持续运营”六步实施程序,分类细化老旧小区、完整社区、低效空间、历史文化保护、公共空间完善、基础设施等更新策略,明确更新组织实施、支持政策、资金筹措等保障举措。

2.江西省南昌市出台城市更新五年期规划。《南昌市城市更新建设规划(2021—2025年)》明确城市更新总体目标、实施策略和各类专项行动,划定重点更新片区,提出片区内更新目标任务,分区县明确更新指引,建立重点项目库,细化提出项目更新方式、功能业态、责任主体、资金筹措、实施时序等。

3.山东省烟台市逐年编制城市更新实施计划。依据《烟台市城市更新专项规划》,结合城市体检问题清单,围绕城市更新六大任务,逐年制定城市更新片区、单元、项目三级清单,明确项目概况、责任主体、建设年限、年度任务、资金来源、年度投资额等,将城市更新年度实施计划完成情况列入市委重点工作“红黄蓝”考核内容,对综合评价较好的区市给予奖补资金倾斜。

三、强化精细化城市设计引导

(一)将城市设计作为城市更新的重要手段

1.浙江省宁波市依据城市更新片区策划方案和城市设计调整控制性详细规划。《宁波市城市更新办法》规定,结合城市更新片区策划方案开展城市设计研究,提炼更新片区环境特征、历史文脉、空间形态等要素,重点针对城市空间组织、公共空间体系、历史文化保护、慢行系统、建筑高度、景观风貌、街道界面等内容提出管控引导要求,评审通过后的片区策划方案和城市设计成果,作为控制性详细规划优化调整的依据。

2.浙江省衢州市以城市设计引导城市更新项目实施。片区更新规划通过城市设计,明确片区更新规模、总体风貌、用地性质、规划指标、配套设施、产业布局等要求,将城市规委会审核通过的片区更新规划作为控制性详细规划调整依据。在项目实施过程中,编制更新项目“设计+运营”方案,明确项目策划、规划、设计、管理、运营一体化实施路径,有效指导项目实施。

(二)优化适用于存量更新的建设工程审批管理程序和技术措施

1.四川省成都市优化城市更新项目实施方案审查程序。分级优化项目实施方案审查流程,对于已纳入城市更新试点的项目,以及涉及历史文化保护、重要地段片区更新等项目,建立“区(市)县审查、市级部门审查、市城市更新领导小组审定”流程。对于其他片区更新项目实施方案,建立“区(市)县审查、市级部门备案”的简化流程,压缩项目审查周期,加快项目投资建设改造进度。

2.北京市完善既有建筑改造项目消防设计技术要求。印发《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》(2023年版),明确既有建筑修缮、建筑立面改造、内部装修、建筑局部改造、建筑整体改造等不同改造工程的消防设计要求,强调既有建筑改造实施前应组织开展消防评估,细化评估内容和要求,指导建设单位科学合理编制改造方案,确保改造工程同步提升消防安全水平。

四、创新城市更新可持续实施模式

(一)完善存量用地管理政策

1.湖南省长沙市加强城市更新土地要素保障。印发《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》,明确城市更新片区(单元)内经营性用地可实行带方案挂牌出让方式供地;城市更新片区范围内边角地、夹心地、插花地等零星经营性用地可采用协议出让方式供地;开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区,可联动属地辖区内其他出让地,通过带条件、带方案挂牌进行综合开发。

2.北京市完善存量建设用地盘活利用政策。印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》,鼓励产业用地混合利用,单一用途产业用地内可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%。完善土地利用方式和年限,可采取协议出让、先租后让、租赁、作价出资(入股)或保留划拨方式使用土地(再利用为商品住宅的除外),支持以弹性年期供地,结合规划情况合理约定土地出让年限。

(二)健全城市更新多元投融资机制

1.河北省唐山市安排专项资金对城市更新给予支持。出台《城市更新财政资金管理办法》,明确市级财政安排专项资金,对老旧小区改造、完整社区建设、公共服务设施完善等政府投资类更新项目,采用直接投资方式支持;对因城市发展需要、自身难以平衡的片区更新项目,采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持。目前,市财政已统筹安排5.8亿元专项资金支持城市更新项目。

2.山东省烟台市争取政府专项债支持城市更新。将城镇老旧小区改造、地下管网改造、重大基础设施建设等更新项目分类打包、整体策划,形成稳定收益渠道,积极争取发行地方政府专项债。2023年,对12个城市更新项目发行政府专项债,发债总额21.8亿元、期限15—30年、年利率2.68—3.3%,发债后每半年还一次利息,债券到期后再还本金。

3.江苏省苏州市争取中长期低息贷款支持古城保护。苏州市政府与国家开发银行签署500亿元战略合作协议,采用“政策性开发性金融工具+银行贷款”投贷联动模式推动古城保护。如苏州历史文化名城高质量保护和提升利用工程一期项目,国家开发银行牵头组建208亿元银团,贷款期限40年,重点支持历史建筑保护修缮、老旧片区改造提升、基础设施建设、产业载体培育等。

4.陕西省西安市设立城市更新基金。由西安财金公司发起并认缴出资、市财政给予资金补充,设立100亿元城市更新引导母基金,采用母子基金模式,吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作,重点支持片区综合更新、老旧街区改造、产业园区建设等项目。母基金对单个子基金投资金额不超过子基金规模的20%,充分发挥母基金引导作用,带动社会资本参与。目前已立项审批首批子基金8个,合作筹资280亿元,预计带动项目投资超过1400亿元。

(三)建立多主体参与机制

1.北京市组建城市更新联盟带动多行业参与。由中国建设银行、中建集团、中粮集团、首开集团、万科集团、国家开发银行等12家单位发起,组建涵盖城市规划、设计、建设、运营、材料供应、科技创新等全链条100多家企业参与的城市更新联盟,采用市场化运作、实体化经营方式,建立政企协同的联系纽带,全过程提供城市更新规划、建设、管理、金融等专业指导和服务。

2.重庆市开展“三师进企业、专业促更新”行动。建立“三清单一平台”,以三师(规划师、建筑师、工程师)、意向企业、潜在合作项目三张清单为基础,搭建集城市更新项目、企业、三师、金融产品、招商运营信息于一体的城市更新资源信息平台,定期更新并向社会公开,建立政府引导、市场运作、专业促进的长效联动机制,解决社会企业参与城市更新项目“最后一公里”问题。行动首批招募三师164人、吸引意向合作企业76家,促成99个城市更新项目合作。

3.浙江省杭州市探索多方融合、多元参与的社区更新模式。在既有住区更新中,通过整合多方资源,协同社区、居民、企业多元力量,打造共建共治共享的社区幸福共同体。如滨江区缤纷社区打破原建制社区行政边界,将原三个社区的党支部联建成为社区大党委,集中统筹原有小散空间,按照统一规划、建设、运营标准整合利用,以居民“自治+众筹”方式实现165个多层住宅单元加装电梯全覆盖,改造底层楼道空间用于邻里公共交往客厅,区级国有企业无偿提供存量用房用于补充社区公共服务,辖区内民营企业参与社区食堂运营,共同为居民提供全生命周期、全生活场景的社区服务。

4.山东省青岛市以居民协商方式推进更新实施。在城镇老旧小区、城中村等片区更新改造中,改前问需于民,一村一策制定补偿方案,确定安置区选在哪、怎么建、好不好。改中问计于民,成立群众质量监督小组参与更新全过程,组建法律团队提前介入,协助破解房屋类型多样、土地界限不清、“一地两证”等难题,城市未发生一起因征迁引起的重大社会矛盾纠纷。改后问效于民,居民满意度达85%以上方可进行竣工验收,并结合居民意见反馈进一步落实整改。

(四)探索运营前置和全流程一体化推进模式

1.江西省景德镇市探索陶瓷文化保护与文旅产业发展良性互动的历史文化街区保护利用模式。陶阳里历史文化街区加强陶瓷工业遗存整体性保护,通过窑址考古挖掘、里弄保护、院落修缮、文化记忆整理方式,保留街区格局肌理和特色风貌,盘活利用存量建筑,采取“环境提升+设施优化+文化注入+产业带动”模式,植入酒店民宿、陶瓷教育研学、非遗技艺展示、餐饮娱乐等文旅功能,打造文化交流、艺术展览、商业消费一体化公共文化空间。2023年前三季度接待游客360万人次,带动旅游消费5亿元。

2.重庆市探索微更新一体化运营方式推进老旧街区改造。渝中区山城巷更新项目由运营企业通过招标方式获得15年特许经营权,出资7500万元实施街巷房屋修缮、风貌提升、设施完善等微改造,在保留原住民和街区生活烟火气基础上,采用自营和联营等方式植入民宿、餐饮、文化艺术、文创零售等新业态,成立“巷委会”推动街巷居民共商共建。目前,街巷日均营业收入约5万元、节假日高峰期约8万元,逐步成为都市打卡地,实现老旧街区的活力焕新。

3.广东省深圳市探索私营企业趸租运营方式推进城中村改造。龙华区元芬新村改造项目由政府出资改造提升市政、环卫、绿化、消防等公共环境,市场运营主体与村集体签订13年长期合同,统一向村民收储房源,推进整村规划、全面改造、空间重塑、风貌提升,打造符合年轻人需求的租赁社区,持续提供专业化社区管理服务,通过房屋租金及增值服务反哺村民房屋租金和运营成本。

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