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刘洪玉:房地产转型与住房发展

2015-10-13 14:21 来源:中国城市规划网

编者按:

9月21日上午,由中国城市规划学会居住区规划学术委员会承办的2015中国城市规划年会之专题会议二十三“新常态与住房发展的新趋势”在贵阳国际生态会议中心召开。清华大学教授刘洪玉应邀作主题报告《房地产转型与住房发展》。

刘洪玉 清华大学教授

大家上午好!非常高兴有机会和规划界的朋友来交流一下住房政策及住房市场相关的话题。

一、经济运行进入新常态

1.经济增速放缓,稳中有进

实际上新常态我们认为应该从2013年就开始提出来的。那么它的含义就是说我们现在经济已经进入了一个中高速发展的一个阶段。就是经济增长速度从过去2位数的增长变成七上八下。有很多同志都认为中央很重视GDP的发展速度8%的概念,我们现在可以把它定为七上八下,但是即使7%,我们也是面临越来越多的挑战。

2.优化经济结构

再一个重要的特征就是要优化结构,经济结构将发生全面深刻的变化,要不断的优化升级,要打造中国经济的升级版,包括工业4.0这些国际上的趋势,工业制造2025也是一个方向。

3.以改革和创新为经济发展驱动力

还有推进经济发展的动力和过去不一样,叫新动力,中国的经济将从过去的要素驱动、投资驱动、政策驱动转向改革和创新驱动。过去每一次要素驱动、投资驱动和政策驱动实际上都是不能再持续了,那我们要寻找新的驱动力。

4.挑战与风险

再有就是在转轨的过程中面临很多的挑战,有很多的风险。其中比较突出的是房地产风险、地方债务风险、金融风险。这三个风险都和房地产风险密切相关。房地产风险可能引发地方债务的风险,同时也有可能导致金融风险。所以三个风险带来了很多的挑战。实际上我们也一直在思考, “新常态”新在什么地方呢?去年中央经济工作会议上,习近平总书记对新常态的成绩层面做了深度剖析,比如说他讲从消费需求的角度看,过去我们叫做大规模的排量式的你有我有全都有的思维。从这样的一种模式,变成什么呢?就是要拉开档次,个性化、多样化需求,所以羊群效应基本上没有。包括我们住房领域,过去实际上是大规模的,我们是几十万平方米、几百万平方米甚至是上千万平方米的小区,这个概念恐怕以后就很难了。从投资需求的角度来看,实际上有很多的产品,包括房地产投资,相对饱和。但是有一些投资可能大家还没有重视起来。就是投资空间相对还是有的,但是我们过去习惯的那种投资方式可能发生了变化。另外,他说从风险积累和化解的角度来看也是讲了这几个风险。所以实际上宏观经济方面不光是我们自己在分析,外面也帮我们做分析和预测,这些都是境外的机构做的一些预测。包括最近的一个预测,我们希望能够保持7%到8%的速度,现在看来好像还是7%到8%往下走,它的预测是到了2018您我们的增速就是低于6%,所以这是一个非常重要的变化。那么在这个过程当中,大家对于中国市场当中的风险也越来越关注,所以有一种力量在唱中国,就觉得中国的市场风险非常大,美联储最近关于加息不加息也把中国作为一个非常重要的因素去考虑。所以宏观经济实际上给大家一个概念应该是我们的经济增长速度确确实实放缓,而且放缓的速度可能还超出了我们的预期,那么由此而来,我们看到一个非常重要的任务就是要寻找新的驱动经济发展的动力或者是支撑发展的动力。

二、房地产市场向新常态发展

改革开放以来,住房制度改革实际上是我们经济发展一个非常重要的推动力。尤其是1998年的停止住房实物分配,然后把住房分配货币化后。但是朱镕基总理要确保8%经济增速,所以痛下决心把存量住房也都卖给个人了,住房私有化,发展住房市场。2008年应对国际金融危机的时候,我们也曾经有很多刺激,实际上对于房地产市场也有非常重要的影响。那么现在大家也在思考,房地产这个行业仍然可以有一个带动的作用。宏观经济新常态发展下,房地产行业也开始向新常态发展。大家可以看到,从2014年的第二个季度以来,房地产开发的投资增长速度在不断下降,从20%降到了今年1到8月份同比增长3.5%。所以有人预测可能到了年底增速会进一步的下降。经济增长速度大概7%,那么我们房地产行业的3.5%就意味着不但没有为增长做贡献,实际上在拉增长的后腿,未来新开工的面积和竣工的面积也在下降。

还有一个变化就是从去年9月3日中央银行的政策刺激,房地产市场的销售开始有一些变化,比较好的变化是交易量的增加,价格在向上有一些调整。尤其是在一些一线城市,这些市场的价格在恢复。国家统计局70个城市的住房价格指数表明房价环比上涨速度拉大,在新房和二手房市场都是类似的变化。但是这种变化也表现出来城市之间的差异性,大家可以看到我们一直在做的都是新房。实际上二线城市是非常活跃的,大家可以看到二三线城市相对来说没有太多的变化,但是三四线城市存在发展的趋势。就是在新常态下,我们过去比较习惯的房地产市场价格持续上涨,但是市场价格不是单边上涨的状态,它越来越和经济、社会的发展相适应。社会化发展的指标放缓后,房价也会相应调整。这个市场绝大部分还是比较稳定的,那么未来可能由于这种差异化的发展,也会是一线市场的发展更加重要,这个是向新常态发展的。

从供求关系上来看,住房供应、需求总体上要实现均衡,我们要告别住房短缺的时代,全国城镇住房的套数、家庭的户数,2010年已经超过了1,但是这里面各个省份、各个城市有差异,有一些地方超过比较多,有一些地方还不足。所以我们说它存在了一些结构性的机会,不是一个普遍的机会。就是未来的住房市场大家需要去寻找这样的便利机会,跟我们过去相比有比较大的变化。另外企业越来越向大型化的方向发展。大企业在市场中所扮演的角色越来越重要。为什么会有这种变化呢?一个是宏观经济的原因,就是宏观经济增长速度放缓,空间需求的增长速度也会相应的放慢,支撑房价持续上涨的力量变弱。还有一个就是经济结构调整对于空间的需求和质量会发生变化。总的趋势是质量和多样性的要求提高。我们经常给大家讲的一个例子就是我们的经济越来越清醒化,清醒化就意味着我们对于空间的需求,获得同样规模的GDP所需要或者是占用的空间会越来越小。这个也是宏观经济对空间的需求,在它的变化过程中,它的关系是在调整。那么从整个行业内容的原因分析,经过过去几十年的快速发展,房价市场已经从短缺逐步发展到总体均衡。而且实际上是存在区域性和结构性的供给阶段。

总的来说,房地产市场在逐渐向新常态的方向发展。在这个过程中可能有很多市场的参与者,它的一些行为特征就要发生变化。比如说在过去的那种状态下,政府非常多的参与市场,然后在干预市场的时候也用行政手段,企业实际上都去做房地产,买了地就能建房子。老百姓买房就是买晚了也可以不亏,这是过去真实的例子。现在不买房会导致你未来越来越买不起房,不是说我攒钱越来越买不起,这个是在过去房价快速上涨的阶段所出现的一种非常特殊的现象。因为在那个时候,是拿当前的收入锁定当前的价格,但是你未来的几十年的过程,你的收入在快速的增长,但是价格并没有什么变化。所以大家后来发现还是买了房的占了便宜,当时我们没有买的人价格高就是会觉得亏,但是房地产投资大家都知道一个是要获得租金的收益,还有一个就是房地产价值增加。过去我们不太关心房租占房价的比例是多少?为什么,因为有预期房价的增长,所以这两个加起来,大家觉得还是合算。未来这种比例不变,但是房价不像以前上涨了,大家实际上可以看到买房就会有变化。

三、房地产市场发展趋势分析

在新常态背景下,政府直接供给的角色会慢慢弱化,要向激励调整的供给转变,市场机制会发挥更多的作用。企业更加强调专业能力,居民可能要有更多的选择。这个就是为什么房地产行业都在追求转型创新,服务导向,互联网。所以供给跨越了短缺,价格涨跌之后,投机的动力,尤其是不专业的投机动力就会减少很多,房地产市场差异化的发展要进行城市和区域的选择。然后从住房的质量上来说,我们越来越追求方式上的市场。整个产业要向互联网+环境下转型,要以客户为中心。要追求服务导向,这是一个非常重要的发展方向,其实也是向越来越难的方向发展。从趋势上看,房地产业或者是住宅这个产业在国民经济当中的角色,过去我们把它当做增长的引擎,未来它扮演的角色是稳定的基础。因为房地产这个行业在国民经济中所占的比重非常重要,大家看到美国,住宅产业对于国民经济的贡献。住房行业也叫住房消费,我们现在都是说住房投资,没有人说是住房消费。消费在经济当中扮演的角色就非常重要。我前一段时间说我们发展房地产服务业,住房服务这个行业,实际上对于增加住房消费,稳定宏观经济是非常重要的。我们的房地产业还比不上建筑业,大家看日本的房地产业是建筑业的一倍多,美国也是一样的,甚至是三倍,房地产行业在政府的财政收入当中,它的作用是非常重要的。实际上好像增长是使不上劲,但是要往下减的话可能也是非常恐怖的,这是一个概念,所以它要发挥它的稳定期的作用。

过去我们一直处在快速城市化的过程中,发展到一定程度以后,它已经进入了一个品牌期,就是规模不会再涨,但是会相对稳定一段时间,也没有大家设想的那样,可能有比较大幅度的向下的调整。所以我们预测到2020年,我们每年的需求量实际上还是相当可观的,它要维持相当长的一段时间,这个预测我们是用了非常复杂的方法。我们未来不是我们想象的那样,不是很多人想象说我们将来养一个小孩,上面有6个老人,有多少套房子,我们的城镇化的发展,实际上人口的流动,它不是一个静止的,不是说北京现在的人口就不动了,所以房子和人口之间会发生变化,未来我们很多中小城市有一个迁移的过程。再有,实际上商业房地产市场的发展空间巨大,我们现在的商用房地产市场品牌非常非常低。

再有就是新的技术的变革给我们这个行业所带来的影响。比如说机器人、互联网,还有购物中心可能会产生的影响。

四、促进房地产市场稳定的长效机制

我们这么大的国家差异非常大,有一些地方供应不好,但是我们有很多地方仍然是一房难求,在这个过程当中,实际上我们形成一个能够有利于市场稳定长效的机制非常重要。今年提出要建立房地产市场健康发展的长效机制。针对这个长效机制我们提出了这些纬度。

完善房地产政策目标。因为我们过去的目标基本上是要依托于经济增长,然后改善民生。实际上未来如果我们的市场比较火热,我们就出台很多调控政策,抑制住房的需求。所以未来住房政策目标应该是保护和支持住房消费,促进房地产市场稳定,贡献社会发展。保障基本住房,促进市场稳定,防范系统性风险这样。

完善房地产税制。我们在紧锣密鼓地进行房地产税制的改革和相关立法工作。过去在调控的过程中,虽然常常被用来作为一个手段,比如说营业税,一个家庭有二手房还要征收营业税,然后从两年到五年,实际上最开始是没有,有一些税种不一定适合像技术的征收,一些新增的税种也在讨论,新增的税种做相关研究的时候决策层的思考就是我们增加税收肯定要再来减税,就是总体税负不应该增加的整体下来优化我们的税制,所以大家关心的房地产税和物业税其实还没有达成共识,实际上有非常长的路要走,但是这个方向大家都是普遍支持。

完善房地产金融体系。建立住房金融监管体系,另外就是政策性的住房,金融机构的建设还比较滞后,我们对于基本的住房消费的支持还缺乏有效的制度性的安排。

完善住房保障体系。过去我们的住房保障是20%覆盖,然后是360万套,包括现在棚户区改造等等是自上而下的指令性的计划。未来我们要更多是自下而上的差异化的需求。有一些地方房子很多了,也就是说你还要让他建很多保障性住房就不是特别合适了。这个时候就需要看当地具体情况来决定。给地方政府更多的权力。

从政府的直接供给向社会力量广泛参与的方式转变,为什么大家现在参与的积极性不够呢?就是因为我们实际上很多制度安排还没有做出,实际上企业还觉得住房参与应该是市场风险非常小,但是我们的体会就是完善这个方式。

完善土地供应方式。其实垄断供应价高者的弊端日益显现,所以就推集体建设用地进入市场。

完善政府对房地产市场的调控。过去我们调控有很多逻辑,现在想来都是非常客观的。比如我们说房价更多的时候受经济基本面及货币政策的影响。但是我们过去把房价的上涨和市长结合起来,给市长定目标责任制,实际上市长管不了房价,我们未来想一想,这些问题可能如果要让他负责,就会有很多奇奇怪怪的事情就出现了。比如说你想卖高价,你已经成交的房子不让你登记,不让你进系统,有很多桌子底下的小动作都要做。实际上是我们调控的思路和方向上有一些偏差。所以我觉得我们未来的任务还非常繁重,我们还要大家一起来思考未来在新常态大环境下,住房产业、住房市场怎么去发展,然后更好满足社会终端。同时要让住房市场能够为我们国民经济做出贡献,这个是我们共同目标。谢谢大家!

(根据速记整理,未经专家审阅)

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