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城镇老旧小区改造可复制政策机制清单

2022-12-06 10:27 来源:住建部官网

各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市住房和城乡建设(管)委,新疆生产建设兵团住房和城乡建设局:

近日,北京市人民政府办公厅印发《老旧小区改造工作改革方案》(京政办发〔2022〕28号),围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、项目生成、资金共担、多元参与、存量资源整合利用、改造项目推进、适老化改造、市政专业管线改造、小区长效管理等方面,提出一揽子改革举措,对破解城镇老旧小区改造难点堵点问题,探索存量住房更新改造可持续模式具有重要借鉴意义。我们对北京市老旧小区改造工作改革方案中有关政策机制、具体做法进行了梳理分析,形成《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第六批)》,现印发给你们,请结合实际学习借鉴。

住房和城乡建设部办公厅

2022年11月25日

(此件主动公开)

附件:

城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第六批)

序号

政策机制

主要举措

具体做法(北京市)

统筹协调机制

(一)建立政府统筹、条块协作工作机制。

1.建立政府统筹协调机制。各区建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制,住房和城乡建设部门牵头统筹,有关部门分工落实,街道(乡镇)具体组织。明确老旧小区改造工作改革方案任务清单,提出32项改革任务及具体措施,落实市住房和城乡建设委、市规划自然资源委、市发展改革委、市财政局、市国资委、市市场监管局、市消防救援总队等单位责任,切实形成工作合力,共同破解难题,扎实推进老旧小区改造工作。
2.健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台相关政策措施,推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、区属国有企业产权人责任,加快推动所属老旧小区改造,研究将其实施改造发生的相关费用计入企业成本的可行性。研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理的相关政策。研究出台支持鼓励产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房的有关措施。制定支持产权单位使用房改售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类改造的相关政策。

(二)健全分区分类考核机制。

3.从老旧小区改造工作推进程度、资金筹措使用、廉政风险防控、长效管理机制建设、引入社会资本、居民满意度等方面,完善老旧小区改造考核机制,细化任务目标,优化评分标准。加强对市有关部门出台改革措施及落地情况的督查考评。出台市属国有企业投资参与老旧小区改造、承担老旧小区运营及物业管理的业绩考核及奖励办法,促进和鼓励其积极承担企业社会责任。

项目生成机制

(一)建设老旧小区信息大数据平台。

4.进一步梳理完善全市老旧小区基础信息,将“十四五”期间需改造的老旧小区按照产权性质、改造需求等情况分类落图,加强市区统筹、部门协同,实现信息共享、政策集成、业务联动,逐步形成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。

(二)加强老旧小区改造计划管理。

5.建立改造项目储备库。全面开展老旧小区体检,深入做好群众工作,力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。
6.改造计划动态调整。各区结合体检结果、本区财力、群众工作情况和居民诉求等实际,对储备项目分批申报列入改造实施计划,并动态调整。
7.合理安排实施计划和施工工期。减少雨季施工、冬期施工。

(三)分类细化老旧小区改造内容和标准。

8.明确基础类改造内容和底线要求。将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造作为重点优先列入改造菜单,严禁随意拆除老建筑、砍伐老树,守住现状绿化率不得降低等底线要求。
9.细化完善类改造内容。将居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单,对符合消防安全要求的自行车棚预留充电桩安装条件。
10.明晰提升类改造指引。立足小区及周边实际条件,利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、助餐、卫生防疫、便利店等公共服务设施。

(四)实施老旧小区改造前综合治理。

11.坚持“先治理、后改造”,明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设,影响改造工程的应在改造前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式,拆除影响改造工程的外窗护栏,保障节能改造工程质量。全面拆除地桩地锁,治理开墙打洞和地下空间违规使用,对群租房进行动态清零。

资金共担机制

(一)提高政府资金使用绩效。

12.发挥财政资金撬动作用。健全财政资金绩效评价机制,积极吸引社会资本参与。完善财政补助资金拨付机制,对改造推进快、居民满意度高的区,适度早拨付。
13.发行老旧小区改造专项债。通过合理打包改造项目,将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为还款来源。

(二)加大金融支持力度。

14.拓宽融资渠道。争取政策性银行长期、低息贷款支持,创新商业银行支持老旧小区改造信贷途径,鼓励以设施经营权和物业服务协议作为质押获得贷款,以经营收入和物业费作为还款来源。
15.建立引入社会资本贷款贴息机制。对符合条件的项目给予贴息率不超过2%、最长不超过5年的贷款贴息支持。

(三)明确使用住房公积金支持老旧小区改造的操作办法。

16.允许提取本人及其配偶名下的住房公积金,用于楼本体改造、加装电梯和交存专项维修资金。

(四)健全住宅专项维修资金补建续筹政策制度。

17.推动在业主做出住宅专项维修资金补建、续筹承诺后,再将老旧小区纳入改造范围。落实专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的,小区公共收益的50%以上优先用于补充专项维修资金。研究不动产交易环节须补建、续筹专项维修资金的规定措施,提高业主补建、续筹主动性。市、区属国有企业为售后公房原产权单位的,研究将其补建专项维修资金情况纳入年度考核和审计监督的相关办法。研究结合老旧小区改造,试点引入专项维修资金保险机制。

多元参与机制

(一)健全社会资本参与机制。

18.创新社会资本参与模式。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业,推动“治理+改造+运营”一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施,推动项目“由小变大、由散变整”,由老旧小区改造向街区更新转变;推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标,实现全链条实施;推动以“物业+”的方式,引入社会资本投资改造运营低效空间和存量设施,同步提升运营水平和物业服务水平。
19.完善风险评估机制。完善引入社会资本风险评估机制,规范退出程序。

(二)健全群众参与机制。

20.坚持党建引领,推广通州区“六组一队”、石景山区“三问于民”、大兴区“由一传百”等经验做法,创新群众工作方法,深入做好群众工作。鼓励改造项目相关各方成立临时党支部和工作组,建立多方参与、沟通顺畅的全过程协商共治机制。在街道(乡镇)、社区统一组织下,充分发动居民、党员干部、志愿者等,开展好意见征集、宣传动员、秩序引导、矛盾调处、文明施工、质量监督等工作,协调设计、施工、监理、物业等相关单位与居民做好沟通协商。拓宽征集民意渠道,通过“12345”市民服务热线以及“安居北京”公众号、北京业主决策平台等多种渠道,及时获取意见建议、回应居民诉求。

(三)完善责任规划师、建筑师参与机制。

21.加强责任规划师培训,指导责任规划师深度参与老旧小区改造。细化责任规划师提供项目规划咨询服务、协助开展公众参与、全程跟踪和服务项目实施、参与项目验收等全流程工作指南,完善责任规划师在改造项目生成和方案审查等节点出具意见的制度。健全改造项目建筑师负责制,发挥其专业技术优势,确保改造项目设计品质。

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